Qu’est-ce qu’une maison hors d’air hors d’eau ?

Vous vous lancez dans un projet de construction et vous entendez parler de "maison hors d’eau hors d’air" ? Cette expression, très utilisée dans le monde du bâtiment, désigne une étape cruciale de toute construction. Passionné par tout ce qui touche à l’habitat depuis plus de 15 ans, je vous explique en détail ce concept essentiel, ses implications techniques et financières, et comment il s’inscrit dans votre aventure immobilière.

Une étape charnière entre gros œuvre et second œuvre

Lorsqu’on construit une maison, le processus se divise généralement en deux grandes phases : les travaux de gros œuvre et les travaux de second œuvre.

La mise "hors d’eau hors d’air" représente précisément le moment charnière entre ces deux étapes. Une maison est dite "hors d’eau hors d’air" lorsqu’elle est à la fois protégée contre les infiltrations d’eau (par sa toiture et ses murs) et étanche à l’air (grâce à ses menuiseries extérieures).

En termes simples, cela signifie que votre maison a déjà sa forme définitive, qu’elle est structurellement achevée, et qu’elle peut résister aux intempéries. Les éléments essentiels comme les fondations, les murs porteurs, la charpente, la toiture et les ouvertures (portes et fenêtres) sont en place.

Les deux composantes essentielles : hors d’eau et hors d’air

La mise hors d’eau

La "mise hors d’eau" signifie que votre construction est imperméable aux précipitations. Cette étape intervient après l’élévation des murs et comprend principalement :

• L’installation de la charpente : qu’elle soit en bois, en métal ou en matériaux composites, c’est la structure qui va soutenir votre toiture.
• La réalisation de la couverture : la pose des tuiles, ardoises, zinc ou autres matériaux qui constituent la toiture proprement dite.
• La mise en place des éléments de zinguerie : gouttières et descentes qui permettent l’évacuation des eaux pluviales.

Une fois ces éléments installés, on considère que la maison est "hors d’eau" car elle est désormais protégée contre les infiltrations d’eau venant du toit ou des murs.

La mise hors d’air

La "mise hors d’air" intervient généralement après la mise hors d’eau et consiste à rendre la construction hermétique à l’air. Elle implique essentiellement :

• La pose des menuiseries extérieures : fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées.
• L’installation de la porte d’entrée et éventuellement de la porte de garage.
• Le calfeutrement des jointures entre les menuiseries et les murs pour éviter toute infiltration d’air.

À ce stade, votre maison est complètement fermée et protégée des courants d’air. On peut alors dire qu’elle est "hors d’air".

Les travaux réalisés pour atteindre le stade hors d’eau hors d’air

Pour atteindre cette étape cruciale, plusieurs corps de métiers interviennent successivement :

1. Les travaux préparatoires

Avant même de commencer la construction proprement dite, plusieurs démarches et travaux préparatoires sont nécessaires :

• L’étude de sol pour déterminer la nature du terrain et dimensionner les fondations.
• La conception des plans et le dépôt du permis de construire.
• Le bornage du terrain et l’implantation de la future maison.
• Les raccordements aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, télécom).

2. Le gros œuvre

Cette phase comprend tous les travaux qui constituent l’ossature de votre maison :

• Les fondations : semelles filantes, radier ou pieux selon la nature du terrain.
• L’élévation des murs porteurs : en parpaings, briques, béton cellulaire, ossature bois ou autres matériaux.
• La réalisation des planchers intermédiaires pour les maisons à étage.
• L’installation des linteaux et poutres nécessaires à la structure.

3. La charpente et la toiture

Une fois les murs élevés, vient l’étape de la couverture :

• La pose de la charpente : traditionnelle, fermettes industrialisées ou autre type selon le projet.
• L’installation de l’écran sous-toiture qui assure une protection supplémentaire contre les infiltrations.
• La pose des tuiles, ardoises ou autres matériaux de couverture.
• L’installation des gouttières et descentes d’eau pluviale.

4. Les menuiseries extérieures

Enfin, pour clore cette étape hors d’eau hors d’air :

• La pose des fenêtres et baies vitrées.
• L’installation de la porte d’entrée et éventuellement de la porte de garage.
• Le calfeutrement et l’étanchéité autour des menuiseries.

C’est seulement une fois tous ces travaux réalisés que votre maison peut être déclarée "hors d’eau hors d’air".

Ce qui reste à faire après la mise hors d’eau hors d’air

Une fois cette étape atteinte, votre maison est loin d’être habitable ! Il reste encore tous les travaux de second œuvre, qui comprennent notamment :

• L’isolation thermique et acoustique des murs, sols et plafonds.
• Les réseaux : électricité, plomberie, chauffage, ventilation.
• Les cloisons intérieures qui définissent les différentes pièces.
• Les revêtements : plafonds, murs (plâtre, carreaux de plâtre, plaques de plâtre), chapes.
• La pose des équipements sanitaires : baignoire, douche, WC, lavabo.
• L’installation du système de chauffage : radiateurs, plancher chauffant, poêle.
• Les finitions : peinture, papier peint, carrelage, parquet, etc.
• L’aménagement extérieur : terrasse, allées, clôtures, etc.

Les différentes options de construction : d’une maison hors d’eau hors d’air à une maison clé en main

Lorsque vous envisagez de faire construire, vous avez généralement plusieurs options quant au niveau de finition souhaité :

1. La maison hors d’eau hors d’air

Avec cette formule, le constructeur réalise uniquement le gros œuvre, la charpente, la toiture et les menuiseries extérieures. C’est à vous ensuite de prendre en charge tous les travaux de second œuvre, soit en les réalisant vous-même si vous avez les compétences nécessaires, soit en faisant appel à différents artisans.

Avantages :

• Prix moins élevé que pour une maison clé en main.
• Liberté totale dans le choix des matériaux et des finitions.
• Possibilité d’échelonner les travaux en fonction de votre budget.
• Satisfaction de participer activement à la construction de votre maison.

Inconvénients :

• Nécessite des connaissances techniques ou la capacité à coordonner différents artisans.
• Risque de dépassement de budget si les travaux sont mal évalués.
• Délais de construction généralement plus longs.
• Responsabilité en cas de malfaçons dans les travaux que vous gérez.

2. La maison prête à finir ou prête à décorer

Intermédiaire entre la maison hors d’eau hors d’air et la maison clé en main, cette formule inclut une partie des travaux de second œuvre (généralement l’isolation, les cloisons, l’électricité et la plomberie), mais vous laisse le soin de réaliser les finitions (peinture, revêtements de sol, équipements sanitaires, etc.).

3. La maison clé en main

Avec cette option, le constructeur se charge de tout, du gros œuvre aux finitions. Vous n’avez plus qu’à emménager avec vos meubles.

Avantages :

• Simplicité totale : un seul interlocuteur pour l’ensemble du projet.
• Délais généralement plus courts et mieux maîtrisés.
• Garanties constructeur sur l’ensemble des travaux.
• Assurance d’une cohérence globale du projet.

Inconvénients :

• Coût généralement plus élevé.
• Moins de liberté dans le choix des matériaux et des finitions.
• Possibilité limitée de personnalisation.

Le coût d’une maison hors d’eau hors d’air

Le prix d’une maison livrée hors d’eau hors d’air varie considérablement en fonction de nombreux facteurs :

Les facteurs qui influencent le prix

• La surface de la maison : plus elle est grande, plus le coût est élevé, même si on observe généralement une légère dégressivité au mètre carré.
• La forme de la maison : une maison de forme simple (rectangle, carré) coûte moins cher qu’une maison aux formes plus complexes (en L, en U, etc.).
• Le type de terrain : un terrain en pente ou avec un sol difficile nécessitera des fondations spéciales, plus coûteuses.
• Les matériaux utilisés : parpaings, briques, béton cellulaire, ossature bois, etc.
• Le type de toiture : simple pan, double pan, toit plat, combles aménageables, etc.
• La région : les prix varient significativement d’une région à l’autre.
• Les prestations incluses : certains constructeurs incluent par exemple l’enduit extérieur dans leur offre hors d’eau hors d’air, d’autres non.

Quelques estimations

À titre indicatif, voici quelques fourchettes de prix pour une maison hors d’eau hors d’air (ces prix peuvent varier selon les régions et les constructeurs) :

• Construction en parpaings : entre 650€ et 1 450€/m²
• Construction en briques : entre 750€ et 1 200€/m²
• Construction en ossature bois : entre 800€ et 1 300€/m²

Dans un département comme la Haute-Loire par exemple, certains constructeurs proposent des maisons livrées hors d’eau hors d’air à partir de 1 100€/m² TTC, alors qu’une maison similaire avec finitions classiques coûterait environ 1 800€/m² TTC.

Pour une maison de 110 m² avec un garage de 30 m², le coût pour une livraison hors d’eau hors d’air débuterait ainsi autour de 154 000€, tandis que le coût total pour une finition classique serait d’environ 225 000€.

Il est donc possible d’économiser environ 30 à 40% du coût total en optant pour une maison hors d’eau hors d’air plutôt qu’une maison clé en main.

Assurances et garanties pour une maison hors d’eau hors d’air

Même si vous optez pour une maison livrée hors d’eau hors d’air, vous bénéficiez de garanties importantes sur la partie réalisée par le constructeur.

Les garanties obligatoires

• La garantie de parfait achèvement : elle couvre tous les désordres signalés lors de la réception des travaux ou apparus dans l’année qui suit. Elle est due par le constructeur.
• La garantie biennale ou de bon fonctionnement : elle couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables de la construction (comme les volets roulants ou les portes).
• La garantie décennale : elle couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle concerne donc principalement le gros œuvre, mais aussi l’étanchéité.

Les assurances à souscrire

• L’assurance dommage-ouvrage : obligatoire, elle permet d’obtenir rapidement le financement des réparations en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice désignant le responsable.
• L’assurance multirisque habitation : à souscrire dès que la maison est hors d’eau hors d’air, même si vous n’y habitez pas encore. Elle protège votre bien contre les risques d’incendie, de dégât des eaux, de vol, etc.

Si vous réalisez vous-même certains travaux de second œuvre, assurez-vous d’être correctement couvert par une assurance appropriée.

Conseils pour gérer les travaux après la mise hors d’eau hors d’air

Si vous optez pour une maison livrée hors d’eau hors d’air, voici quelques conseils pour bien gérer la suite des travaux :

1. Établir un planning réaliste

• Identifiez toutes les tâches à réaliser et leur ordre logique.
• Prévoyez des marges de sécurité pour chaque étape.
• Tenez compte des délais de livraison des matériaux.
• N’oubliez pas les temps de séchage nécessaires entre certaines étapes.

2. Bien choisir vos artisans

• Demandez plusieurs devis pour chaque corps de métier.
• Vérifiez les références et les assurances des artisans.
• Établissez des contrats clairs précisant les travaux à réaliser, les délais et les conditions de paiement.
• Privilégiez les artisans recommandés par votre entourage ou par des sites spécialisés.

3. Gérer votre budget avec précision

• Prévoyez une marge d’environ 10% pour les imprévus.
• Suivez régulièrement vos dépenses.
• Échelonnez les paiements en fonction de l’avancement des travaux.
• N’hésitez pas à négocier les prix, mais méfiez-vous des devis anormalement bas.

4. Coordonner efficacement les différents corps de métier

• Établissez un planning précis des interventions.
• Assurez-vous que chaque artisan dispose de toutes les informations nécessaires.
• Prévoyez des visites régulières du chantier pour vérifier l’avancement des travaux.
• Anticipez les problèmes potentiels en communiquant clairement vos attentes.

5. Ne pas négliger les démarches administratives

• Vérifiez que tous vos artisans sont déclarés et assurés.
• Conservez tous les documents relatifs à la construction (plans, devis, factures, notices).
• Pensez à la déclaration d’achèvement des travaux à déposer en mairie.
• N’oubliez pas de faire réaliser les différents contrôles obligatoires (électricité, gaz, assainissement).

Pour quels profils la maison hors d’eau hors d’air est-elle adaptée ?

Cette formule convient particulièrement à certains profils de constructeurs :

Les auto-constructeurs partiels

Vous avez des compétences en bricolage ou en gestion de chantier, mais pas forcément les connaissances techniques pour réaliser le gros œuvre ? La formule hors d’eau hors d’air est idéale pour vous. Elle vous permet de confier la partie la plus technique à des professionnels tout en gardant la main sur les finitions.

Les personnes disposant d’un réseau d’artisans

Si vous connaissez déjà des artisans de confiance ou si vous avez des amis ou des proches qui travaillent dans le bâtiment, opter pour une maison hors d’eau hors d’air peut être avantageux. Vous pourrez ainsi faire appel à votre réseau pour les travaux de second œuvre.

Les constructeurs au budget limité mais disposant de temps

Cette solution permet d’étaler les dépenses dans le temps. Vous pouvez emménager dans votre maison avec un confort minimal et réaliser progressivement les finitions en fonction de vos moyens financiers.

Les passionnés de bricolage et de personnalisation

Si vous aimez créer, transformer, personnaliser votre habitat, la formule hors d’eau hors d’air vous laisse une liberté totale pour concevoir l’intérieur de votre maison selon vos goûts et vos envies.

Exemples concrets de projets hors d’eau hors d’air

Exemple 1 : Une maison contemporaine de plain-pied (100 m²)

Coût hors d’eau hors d’air : environ 110 000 €
Travaux de second œuvre réalisés par le propriétaire : isolation, électricité, plomberie, cloisons, carrelage.
Budget total : 155 000 € (économie réalisée : 45 000 € par rapport à une maison clé en main équivalente)
Délai total : 14 mois (dont 5 mois pour la partie hors d’eau hors d’air)

Exemple 2 : Une maison à étage en ossature bois (130 m²)

Coût hors d’eau hors d’air : environ 145 000 €
Travaux de second œuvre confiés à différents artisans : 95 000 €
Budget total : 240 000 € (économie réalisée : 30 000 € par rapport à une maison clé en main équivalente)
Délai total : 10 mois (dont 4 mois pour la partie hors d’eau hors d’air)

Les erreurs à éviter lors d’un projet hors d’eau hors d’air

Sous-estimer le coût des travaux de second œuvre

Une erreur fréquente consiste à penser que les travaux de second œuvre représentent une part mineure du budget total. En réalité, ils peuvent représenter jusqu’à 50-60% du coût global de la construction.

Négliger la coordination des différents corps de métier

Sans une bonne coordination, les artisans risquent de se gêner mutuellement ou de devoir reprendre certains travaux, ce qui entraîne des surcoûts et des retards.

Faire l’impasse sur certaines étapes techniques

Par exemple, négliger l’étanchéité à l’air ou l’isolation thermique peut avoir des conséquences graves sur le confort et la performance énergétique de votre maison.

Ne pas prévoir de marge dans le budget et les délais

Les imprévus sont inévitables dans un projet de construction. Prévoyez toujours une marge d’au moins 10% dans votre budget et soyez réaliste sur les délais.

Se lancer sans les compétences nécessaires

Si vous n’avez pas les compétences requises, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels, même si cela représente un coût supplémentaire. Les économies réalisées à court terme peuvent se transformer en dépenses importantes à long terme en cas de malfaçons.

L’impact des nouvelles réglementations sur les constructions hors d’eau hors d’air

La Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020), entrée en vigueur en janvier 2022, a un impact significatif sur les constructions, y compris sur les maisons livrées hors d’eau hors d’air.

Exigences en matière de performance énergétique

La RE 2020 impose des exigences renforcées en matière d’isolation thermique et d’étanchéité à l’air. Même si vous optez pour une maison hors d’eau hors d’air, celle-ci devra respecter ces exigences, ce qui peut influencer le choix des matériaux et des techniques de construction.

Impact sur le choix des matériaux

La RE 2020 favorise l’utilisation de matériaux biosourcés (bois, chanvre, paille, etc.) et impose une limitation de l’empreinte carbone des constructions. Cela peut orienter votre choix vers des constructeurs proposant des solutions bas carbone.

Conséquences sur la ventilation et le chauffage

Les nouvelles exigences en matière de ventilation et de chauffage doivent être prises en compte dans la conception de votre maison hors d’eau hors d’air. Il est essentiel de prévoir dès le départ les emplacements des équipements et les passages des réseaux.

Conclusion

Opter pour une maison livrée hors d’eau hors d’air représente un compromis intéressant entre faire construire sa maison entièrement par un professionnel et se lancer dans l’autoconstruction totale. Cette solution permet de réaliser des économies substantielles tout en bénéficiant de l’expertise de professionnels pour les travaux les plus techniques.

Cependant, elle nécessite un investissement personnel important, que ce soit en temps, en compétences ou en capacité à coordonner différents corps de métier. Avant de vous lancer, évaluez honnêtement vos compétences, votre disponibilité et votre motivation.

Si vous disposez du temps nécessaire, si vous aimez le bricolage ou si vous connaissez des artisans de confiance, la formule hors d’eau hors d’air peut être une excellente option pour concrétiser votre projet de construction tout en maîtrisant votre budget. En revanche, si vous préférez la simplicité et la rapidité, une maison clé en main sera sans doute plus adaptée à vos besoins.

Dans tous les cas, prenez le temps de comparer les différentes offres, de visiter des chantiers en cours et de rencontrer plusieurs constructeurs avant de faire votre choix. Votre maison est un investissement à long terme, qui mérite une réflexion approfondie.