PTZ étendu à la co-acquisition et au démembrement : quelles opportunités pour les futurs propriétaires en 2025 ?
En tant que passionné d’immobilier et spécialiste des questions d’habitat, je suis toujours à l’affût des nouvelles tendances et dispositifs qui facilitent l’accès à la propriété. Et cette fois, j’ai une excellente nouvelle à partager avec vous ! À partir du 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) va connaître une évolution majeure en s’étendant à la co-acquisition et au démembrement de propriété. Une véritable révolution pour tous ceux qui rêvent de devenir propriétaires malgré un marché immobilier toujours tendu. Analysons ensemble ces nouvelles mesures, leurs avantages concrets et les points de vigilance à connaître.
Ce qui change pour le PTZ en 2025
Le Prêt à Taux Zéro connaît un sérieux lifting en 2025, et pas des moindres ! Valérie Létard, ministre du Logement, a décidé d’étendre ce dispositif avantageux à de nouveaux montages financiers qui étaient jusqu’à présent exclus du système.
📌 Deux nouvelles portes d’entrée vers la propriété
À partir du 1er avril 2025, le PTZ pourra financer :
La co-acquisition : un système où le primo-accédant achète une part majoritaire du logement (généralement 90%), tandis qu’un partenaire financier, comme le Crédit Mutuel Arkéa, achète le reste (environ 10%). Après 10 ans, l’acquéreur peut racheter cette part et devenir pleinement propriétaire.
Le démembrement de propriété : un montage où un fonds immobilier achète un logement et en cède 50% à un acheteur pour une durée de 25 ans via un bail emphytéotique. L’acheteur ne contracte donc un crédit que sur la moitié de la valeur du bien de la valeur du bien, lui laissant le temps d’économiser pour acquérir l’autre moitié ultérieurement.
🏠 Des zones géographiques élargies
Autre bonne nouvelle : le PTZ 2025 s’étend à tout le territoire français, y compris les zones rurales et périurbaines qui étaient auparavant exclues. Les maisons individuelles neuves redeviennent également éligibles, bien que les quotités soient moins avantageuses que pour les appartements (30% contre 50% pour les ménages aux revenus les plus modestes).
J’ai vraiment l’impression que ces mesures vont ouvrir de nouvelles perspectives pour de nombreux Français qui pensaient l’accès à la propriété hors de portée !
Les opportunités de la co-acquisition avec PTZ
💰 Un accès facilité à la propriété
La combinaison du PTZ et de la co-acquisition est particulièrement intéressante pour les primo-accédants. En pratique, on réduit significativement l’endettement initial en n’achetant qu’une partie du bien (90%), ce qui permet de contourner les difficultés liées aux taux d’endettement maximum ou à l’apport personnel.
Pour illustrer, prenons l’exemple d’un appartement de 200 000 € :
- Avec un achat classique, vous devez emprunter la totalité (moins votre apport)
- Avec la co-acquisition, vous n’empruntez que 180 000 € (90%), les 20 000 € restants étant pris en charge par le partenaire financier
- Si vous êtes éligible au PTZ, une partie de ces 180 000 € pourra être financée sans intérêts !
✅ Une flexibilité appréciable
L’autre avantage majeur est la progressivité de l’accession à la propriété. Vous avez 10 ans pour vous préparer au rachat des 10% restants, ce qui permet d’étaler l’effort financier dans le temps et de s’adapter à l’évolution de vos revenus.
Le démembrement avec PTZ : pour qui et pourquoi ?
🏘️ Acheter la moitié maintenant, l’autre plus tard
Le démembrement financé par PTZ est une solution particulièrement innovante. Elle permet d’acheter initialement seulement la moitié d’un bien via un bail emphytéotique, puis d’acquérir progressivement le reste.
Concrètement, pour un bien de 300 000 €, vous n’avez besoin de financer que 150 000 € au départ (dont une partie avec le PTZ sans intérêts). Vous disposez ensuite de 25 ans pour préparer l’acquisition des 50% restants.
📊 Qui peut en bénéficier ?
Ce dispositif s’adresse principalement :
- Aux primo-accédants dont les revenus sont limités
- Aux personnes isolées ou familles monoparentales qui peinent à se constituer un apport
- Aux jeunes actifs en début de carrière qui anticipent une progression de revenus
- Aux habitants de zones tendues où l’immobilier est particulièrement onéreux
Je trouve cette solution particulièrement adaptée pour ceux qui souhaitent sécuriser leur achat immobilier sans attendre d’avoir les moyens d’acheter en pleine propriété immédiatement.
Points de vigilance et inconvénients à connaître
Mais attention, ces montages ne sont pas dénués de risques et de contraintes ! Voici ce que j’ai identifié comme points de vigilance :
⚠️ Pour la co-acquisition :
- Engagement à long terme : Vous êtes lié par un contrat de 10 ans, ce qui peut être contraignant si votre situation personnelle change
- Complexité juridique : Ces montages sont plus complexes qu’un achat classique et nécessitent une bonne compréhension des engagements
- Coûts supplémentaires potentiels : La gestion du partenariat financier peut entraîner des frais additionnels
⚠️ Pour le démembrement :
- Contraintes pour le nu-propriétaire : En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez pas habiter le logement ou percevoir les loyers si le bien est mis en location
- Répartition des charges de travaux : Attention à la répartition des charges liées aux travaux qui peut parfois réserver de mauvaises surprises
- Durée d’engagement très longue : 25 ans, c’est un engagement sur le très long terme qui peut manquer de flexibilité
❓ Questions à se poser avant de se lancer
Avant d’opter pour l’un de ces montages, posez-vous ces questions essentielles :
- Combien de temps comptez-vous rester dans le logement ?
- Votre situation professionnelle et familiale est-elle stable ?
- Avez-vous bien compris toutes les clauses du contrat et leurs implications ?
- Êtes-vous prêt à assumer les contraintes juridiques de ces montages ?
Comparaison avec d’autres solutions d’accession à la propriété
🔄 Co-acquisition vs tontine
La tontine (ou clause d’accroissement) est une autre option pour acquérir à plusieurs. Elle prévoit que le dernier survivant des co-acquéreurs devient l’unique propriétaire du bien. Si elle offre une protection intéressante pour les couples notamment, elle présente des différences notables avec la co-acquisition PTZ :
| Critère | Co-acquisition PTZ | Tontine |
|---|---|---|
| Financement | Possibilité de PTZ | Pas d’aide spécifique |
| Flexibilité | Rachat possible après 10 ans | Impossible de sortir avant le décès |
| Fiscalité | Avantageuse grâce au PTZ | Taxée à 60% pour les concubins |
| Public cible | Primo-accédants | Couples souhaitant se protéger mutuellement |
📝 Démembrement vs donation en nue-propriété
Le démembrement via PTZ ne doit pas être confondu avec la donation en nue-propriété, un outil d’optimisation fiscale généralement utilisé dans un cadre familial :
| Critère | Démembrement PTZ | Donation en nue-propriété |
|---|---|---|
| Objectif | Accession progressive à la propriété | Transmission patrimoniale optimisée |
| Fiscalité | Avantages liés au PTZ | Réduction des droits de succession |
| Durée | Généralement 25 ans | Viagère (jusqu’au décès du donateur) |
| Finalité | Devenir pleinement propriétaire | Optimisation fiscale familiale |
Mon avis personnel sur ces nouveaux dispositifs
En tant que spécialiste de l’immobilier, je trouve ces évolutions du PTZ particulièrement intéressantes et adaptées aux réalités du marché actuel. À l’heure où les prix de l’immobilier restent élevés malgré un léger fléchissement dans l'ancien, ces dispositifs offrent de vraies alternatives pour accéder à la propriété.
J’apprécie particulièrement la progressivité qu’ils permettent, en phase avec l’évolution de carrière de nombreux ménages. Pour les jeunes actifs notamment, pouvoir échelonner son effort d’acquisition sur plusieurs années répond à une vraie problématique.
Cependant, je conseille vivement de bien se faire accompagner par un professionnel avant de se lancer. Ces montages comportent des subtilités juridiques et financières qui méritent d’être parfaitement maîtrisées.
Conseils pratiques pour profiter de ces dispositifs
Pour terminer, voici mes conseils pratiques si vous envisagez l’un de ces montages :
Anticipez votre projet : ces dispositifs seront accessibles à partir du 1er avril 2025, il est donc temps de préparer votre dossier !
Vérifiez votre éligibilité : le PTZ reste soumis à des conditions de ressources et de zonage, assurez-vous d’y être éligible.
Comparez les offres : différents acteurs proposeront ces solutions, prenez le temps de comparer leurs conditions.
Faites-vous conseiller : n’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier spécialisé.
Lisez attentivement les contrats : portez une attention particulière aux clauses concernant les travaux, la revente anticipée ou les modalités de rachat.
Ces innovations dans le financement immobilier offrent de réelles opportunités pour devenir propriétaire en 2025. Avec une bonne préparation et les conseils adaptés, elles peuvent véritablement constituer un tremplin vers la propriété pour de nombreux Français !
