Propriétaires de passoires thermiques : ce qui change en 2025 pour la location et comment s’adapter

En tant qu’expert de l’immobilier et de la rénovation, je constate que 2025 marque un tournant majeur pour les propriétaires bailleurs. Depuis le 1er janvier, de nouvelles restrictions s’appliquent aux logements classés G au DPE, impactant significativement le marché locatif. Je vous propose une analyse approfondie de la situation et surtout, des solutions concrètes pour s’adapter à ces changements.

Les nouvelles règles en vigueur : ce qui change vraiment en 2025

Depuis le début de l’année, les propriétaires de logements classés G au DPE ne peuvent plus proposer leur bien à la location. Cette interdiction touche environ 500 000 logements en France, une situation qui modifie profondément le paysage locatif.

Je note que cette mesure s’inscrit dans un calendrier progressif d’interdictions :

• 2023 : Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an
• 2025 : Tous les logements classés G
• 2028 : Extension aux logements classés F
• 2034 : Extension aux logements classés E

L’impact est d’autant plus significatif que depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Impossible donc d’augmenter les loyers, même face à l’inflation.

État des lieux du parc immobilier concerné

Les chiffres sont éloquents. D’après mes analyses des dernières données disponibles, la France compte actuellement :

• 4,8 millions de résidences principales considérées comme passoires énergétiques
• 1,17 million de résidences secondaires énergivores
• 732 000 logements vacants mal isolés

La répartition géographique est intéressante. Je constate une concentration particulièrement forte en Île-de-France, mais aussi dans des départements ruraux comme la Creuse, le Cantal, la Lozère et les Alpes-de-Haute-Provence. Cette disparité s’explique notamment par l’ancienneté du bâti et les conditions climatiques locales.

Impact sur la valeur des biens

Mes observations du marché révèlent une tendance claire : la décote des passoires thermiques s’accentue. En 2024-2025, elle atteint :

• -7% à Paris pour les logements énergivores
• Jusqu’à -15% en Nouvelle-Aquitaine
• Une baisse moyenne de -6% pour les appartements énergivores
• -3% pour les maisons mal isolées

À l’inverse, les logements bien classés (A et B) voient leur valeur progresser légèrement (+1% pour les appartements, +2% pour les maisons).

Les options qui s’offrent aux propriétaires

1. La rénovation énergétique

C’est souvent la solution la plus pertinente sur le long terme, même si l’investissement initial peut être conséquent. Je recommande de :

• Commencer par un audit énergétique complet
• Prioriser les travaux à fort impact : isolation des combles, changement des fenêtres, modernisation du système de chauffage
• Réaliser les travaux par étapes si nécessaire, mais avec une vision globale cohérente

Exemple concret : Le cas de Guillaume à Lille, que j’ai pu étudier, illustre parfaitement les difficultés rencontrées. Malgré 10 000 € de travaux (isolation d’un mur, menuiseries, double vitrage, chauffe-eau, radiateur), son studio reste classé G. Cette situation souligne l’importance d’une approche globale plutôt que des interventions ponctuelles.

2. Les aides financières disponibles

En 2025, plusieurs dispositifs existent pour les propriétaires bailleurs :

• MaPrimeRénov’ Copropriété pour les travaux collectifs
• Éco-PTZ (prêt à taux zéro) jusqu’à 50 000 €
• CEE (Certificats d’Économies d’Énergie)
• Aides locales spécifiques selon les régions
• TVA à 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique

J’insiste particulièrement sur l’importance de bien coordonner ces différentes aides, qui peuvent se cumuler dans certains cas.

3. La vente du bien

Pour certains propriétaires, la vente peut s’avérer une option plus réaliste que la rénovation. Dans ce cas, je conseille de :

• Faire réaliser un audit énergétique détaillé pour avoir une vision claire des travaux nécessaires
• Chiffrer précisément le coût des rénovations pour négocier le prix de vente
• Cibler des acheteurs potentiels : investisseurs spécialisés dans la rénovation, particuliers bricoleurs…

Les conséquences sur le marché locatif

L’impact sur le marché est déjà visible :

1. Réduction de l’offre locative

• Certains propriétaires retirent leurs biens du marché
• D’autres se tournent vers la location saisonnière
• Les prix des logements bien classés augmentent mécaniquement

2. Évolution des comportements

• Les locataires sont plus attentifs aux performances énergétiques
• Les agences immobilières renforcent leur vigilance sur le DPE
• Émergence de nouveaux acteurs spécialisés dans la rénovation rapide

Les risques du non-respect de la loi

Les sanctions prévues sont dissuasives :

• Amendes jusqu’à 3 000 € pour les particuliers
• Jusqu’à 15 000 € pour les professionnels
• Possibilité de recours des locataires pour trouble de jouissance
• Risques juridiques accrus avec l’opposabilité du DPE

Comment anticiper la suite ?

Pour les propriétaires de biens classés F ou E, j’insiste sur l’importance d’anticiper les futures échéances :

1. Planification financière

• Établir un budget prévisionnel
• Identifier les aides disponibles
• Prévoir une trésorerie suffisante

2. Stratégie de travaux

• Programmer les interventions pendant les changements de locataires
• Privilégier une approche globale plutôt que des travaux au coup par coup
• S’entourer de professionnels qualifiés RGE

Le marché immobilier traverse une période de mutation profonde. Les propriétaires doivent désormais intégrer la performance énergétique comme un critère central de leur stratégie patrimoniale. Si les contraintes sont réelles, les solutions existent. L’anticipation et une approche méthodique permettront de transformer cette obligation en opportunité d’amélioration durable de leur patrimoine.