Vendre une Maison Hors d’Eau Hors d’Air : Guide Complet & Prix

par Maxime · 9 mars 2025

Crédit photo: paulbr75

Imaginez un instant : les murs sont là, le toit vous protège des intempéries, mais l’intérieur est une toile vierge où tout reste à inventer. Vendre ou acheter une maison hors d’eau hors d’air, c’est s’aventurer dans un monde à part, un pari audacieux qui peut s’avérer incroyablement gratifiant… à condition de bien connaître les règles du jeu. Cet article lève le voile sur ce marché immobilier méconnu, vous offrant les clés pour naviguer avec succès entre opportunités et pièges potentiels. Prêt(e) à transformer un simple projet en une aventure personnalisée ?

Table des matières

Comprendre le Hors d’Eau Hors d’Air : Définition et Implications

Quand j’accompagne mes clients dans leurs projets immobiliers, je constate souvent une confusion autour du terme "hors d’eau hors d’air". Cette expression, pourtant essentielle dans le monde de la construction, mérite d’être parfaitement comprise, surtout si vous envisagez de vendre ou d’acheter une maison à ce stade précis.

Qu’est-ce qu’une maison hors d’eau hors d’air ?

Une maison hors d’eau hors d’air, également appelée "close et couverte", représente un stade intermédiaire bien spécifique dans le processus de construction. Elle se situe précisément entre la fin du gros œuvre et le début du second œuvre.

À ce stade, la construction a atteint un niveau où elle est :

Protégée des intempéries (pluie, vent, neige)
Étanche à l’eau et à l’air
Structurellement achevée dans sa forme extérieure définitive
Capable de résister aux aléas climatiques sans se détériorer

🔑 Point important : Une maison hors d’eau hors d’air n’est pas terminée ni habitable, mais elle a pris sa forme extérieure finale et offre un espace protégé pour réaliser les travaux intérieurs.

Les deux composantes essentielles

1️⃣ La mise hors d’eau

Cette première étape concerne l’imperméabilisation de la construction. Une maison est considérée "hors d’eau" lorsqu’elle est entièrement protégée contre les infiltrations d’humidité. Pour atteindre cet état, plusieurs éléments doivent être en place :

✅ Fondations et soubassement réalisés
✅ Élévation complète des murs
✅ Charpente entièrement assemblée
✅ Toiture posée avec tous ses composants (écran sous toiture, tuiles/ardoises/autre revêtement)
✅ Dispositifs d’évacuation des eaux pluviales installés (gouttières, descentes)

💡 À savoir : La mise hors d’eau garantit que la maison est à l’abri des précipitations, des remontées d’eau du sol et que les "reflux de gouttière" et la stagnation d’eau sont maîtrisés.

2️⃣ La mise hors d’air

Cette seconde étape vient compléter la première pour rendre la construction hermétique. Une maison devient "hors d’air" lorsque toutes les menuiseries extérieures sont installées :

✅ Portes d’entrée
✅ Fenêtres et leurs appuis
✅ Baies vitrées et coulissantes
✅ Portes de garage et de service
✅ Toutes autres ouvertures extérieures

🔍 Point technique : Depuis l’entrée en vigueur de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020), une maison hors d’eau hors d’air doit subir un test de perméabilité pour vérifier sa conformité aux exigences d’étanchéité à l’air.

Ce qui est réalisé et ce qui reste à faire

Dans une maison hors d’eau hors d’air, voici ce qui est généralement terminé :

✓ L’ensemble du gros œuvre
✓ Structure porteuse (murs, planchers, charpente)
✓ Couverture et toiture complètes
✓ Menuiseries extérieures
✓ Étanchéité globale du bâtiment

En revanche, ce qui reste entièrement à réaliser :

❌ Travaux de second œuvre
❌ Isolation thermique et phonique
❌ Plomberie et électricité
❌ Chauffage et ventilation
❌ Cloisons intérieures
❌ Revêtements de sols et murs
❌ Équipements sanitaires
❌ Cuisine et aménagements
❌ Finitions diverses

Implications contractuelles et financières

La mise hors d’eau hors d’air représente bien plus qu’une simple étape technique dans la construction d’une maison :

📑 Aspect contractuel : Cette étape constitue souvent un jalon contractuel dans les contrats de construction et les échéanciers de paiement. De nombreux constructeurs proposent des formules spécifiques "hors d’eau hors d’air" permettant au client de prendre ensuite en charge le second œuvre.

💰 Aspect financier : Le passage au stade hors d’eau hors d’air déclenche généralement un appel de fonds dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Les différents types de constructions concernés

Le concept de hors d’eau hors d’air s’applique à tous les types de constructions :

🏠 Maisons traditionnelles en maçonnerie
🌲 Constructions à ossature bois
🏢 Appartements (dans le cadre d’immeubles collectifs)
🏗️ Extensions et rénovations importantes

L’importance dans la chronologie d’un projet

La mise hors d’eau hors d’air marque un tournant crucial dans le processus de construction :

⏱️ Elle signale la fin du gros œuvre et le début possible du second œuvre
🛡️ Elle protège les futurs travaux intérieurs des intempéries
📊 Elle permet une meilleure planification des interventions des différents corps de métiers
🔄 Elle facilite les travaux en parallèle à l’intérieur du bâtiment

Je conseille toujours à mes clients de bien comprendre cette étape, car elle représente souvent un moment clé dans les transactions immobilières concernant des biens en cours de construction. C’est également à ce stade que certains auto-constructeurs ou bricoleurs aguerris peuvent reprendre le flambeau pour réaliser eux-mêmes les travaux intérieurs, générant ainsi des économies substantielles.

Évaluer le Prix d’une Maison Hors d’Eau Hors d’Air : Critères et Méthodes

Quand mes clients me demandent combien coûte une maison hors d’eau hors d’air, je leur réponds toujours qu’il n’y a pas de réponse unique mais une fourchette de prix qui dépend de nombreux facteurs. Comprendre ces variables est essentiel pour établir une estimation réaliste et éviter les mauvaises surprises budgétaires.

Les fourchettes de prix au m²

L’estimation du prix d’une maison hors d’eau hors d’air s’exprime généralement au mètre carré. Voici les tendances de prix que j’observe sur le marché:

Construction par un professionnel: Entre 800€ et 2000€/m² selon la complexité et la région
Autoconstruction: Environ 500€/m² si vous réalisez vous-même les travaux
Prix moyen national: Une fourchette de 1100€ à 1500€/m² est souvent évoquée

🔍 Exemple concret: Pour une maison de 110m² avec un garage de 30m², le budget démarrera aux alentours de 154 000€ en hors d’eau hors d’air, alors qu’il faudrait compter environ 225 000€ pour la même maison livrée clés en main.

Les facteurs déterminants du prix

L’écart significatif dans les estimations s’explique par plusieurs critères qui influencent directement le coût final:

1️⃣ Caractéristiques architecturales

Surface et volume: Plus la maison est grande, plus le coût total augmente
Nombre d’étages: Une maison à étages coûte généralement plus cher qu’un plain-pied équivalent
Complexité des plans: Les formes atypiques ou les angles non standards augmentent le prix
Type de toiture: Une toiture complexe à quatre pans sera plus coûteuse qu’un toit simple à deux pans

2️⃣ Spécificités techniques et matériaux

Type de construction: Traditionnelle, contemporaine, ossature bois, pierre…
Qualité des matériaux: Des matériaux premium peuvent doubler le prix au m²
Configuration des menuiseries: Le nombre, la taille et le type de fenêtres et portes
Fondations nécessaires: Variables selon la nature du terrain

3️⃣ Contexte géographique

Région de construction: Les prix varient considérablement d’une région à l’autre (jusqu’à 20%)
Configuration du terrain: Un terrain en pente ou difficile d’accès entraîne des surcoûts
Réglementations locales: Certaines zones imposent des contraintes architecturales coûteuses

💡 À savoir: En région parisienne, le prix moyen de construction s’élève à environ 1450€/m², contre 1250€/m² en Picardie pour des prestations similaires.

Méthodes d’évaluation du prix

Pour estimer précisément le coût d’une maison hors d’eau hors d’air, je recommande plusieurs approches complémentaires:

La méthode comparative

Cette approche consiste à analyser les prix de vente récents de biens similaires dans le même secteur. Pour une maison hors d’eau hors d’air, on constate généralement:

Une décote de 30 à 40% par rapport à une maison achevée équivalente
Des variations régionales importantes à prendre en compte

Outils d’aide à l’estimation comparative:

Bases de données des transactions immobilières
Consultation d’agences spécialisées dans l’immobilier en construction
Analyse des annonces de biens similaires en vente

La méthode analytique

Cette méthode plus précise décompose le coût par postes de dépenses:

Terrassement et fondations: 15-20% du budget total
Structure et murs: 25-30%
Charpente et toiture: 20-25%
Menuiseries extérieures: 15-20%
Réseaux et gros œuvre secondaire: 10-15%

L’évaluation par devis détaillés

Pour une estimation personnalisée, rien ne remplace la collecte de plusieurs devis auprès de professionnels:

Demandez au moins 3 devis comparables (mêmes prestations)
Vérifiez que chaque poste soit clairement détaillé
Intégrez une marge pour imprévus (généralement 10%)

📋 Conseil de pro: Lorsque je compare des devis pour mes clients, j’examine toujours les garanties proposées, les délais d’exécution et la réputation du constructeur, au-delà du simple prix affiché.

Calcul du budget autoconstruction

Si vous envisagez de réaliser vous-même les travaux, voici le détail des principaux postes à budgétiser:

Location d’engins de chantier: Pelleteuse à environ 150€/jour
Location d’outils motorisés: Entre 100 et 200€/jour
Matériaux de structure: Béton à partir de 50€/m²
Éléments porteurs: Poutres IPN à environ 80€/mètre linéaire
Main d’œuvre ponctuelle: Estimation pour certaines étapes techniques

⚠️ Attention: L’autoconstruction permet des économies significatives mais nécessite des compétences techniques et beaucoup de temps disponible.

Décote pour la revente d’un bien hors d’eau hors d’air

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien déjà construit au stade hors d’eau hors d’air, sachez que:

La décote peut atteindre 30% par rapport à un bien achevé
Le prix est généralement plus facilement négociable
Les frais de notaire sont réduits car ils ne s’appliquent que sur la partie existante
Le pool d’acheteurs potentiels est plus restreint (principalement bricoleurs ou professionnels)

Financement adapté à ce type de projet

Le financement d’une maison hors d’eau hors d’air présente quelques particularités:

Prêts spécifiques pour l’auto-construction ou la construction en plusieurs phases
Déblocage des fonds par tranches selon l’avancement des travaux
Possibilité de différer le remboursement du capital pendant la phase de finalisation

Pour préparer votre financement, munissez-vous de devis précis et d’un planning détaillé des travaux restants, les banques apprécient particulièrement cette rigueur dans la préparation.

Avantages et Inconvénients de la Vente Hors d’Eau Hors d’Air

Quand mes clients me demandent ce que représente la vente d’une maison hors d’eau hors d’air, je leur explique qu’il s’agit d’une option qui offre un équilibre unique entre liberté et contrainte. Cette solution présente des avantages significatifs mais aussi des défis qu’il faut absolument comprendre avant de s’engager. Voyons ensemble ce qu’implique réellement ce choix pour le vendeur comme pour l’acheteur.

Des avantages économiques et stratégiques pour le vendeur

💰 Une valorisation financière optimisée

Vendre une maison hors d’eau hors d’air présente plusieurs avantages financiers pour le propriétaire :

Retour sur investissement anticipé : Vous récupérez votre mise de fonds initiale sans attendre la fin de tous les travaux, ce qui permet de dégager des liquidités plus rapidement
Réduction des coûts de portage financier : Les frais liés au crédit relais ou au double financement sont limités dans le temps
Transfert des risques liés au second œuvre : Vous n’assumez plus les éventuels dépassements budgétaires des finitions

📊 Exemple concret : Sur un projet dont le coût total aurait été de 250 000€ clés en main, la vente au stade hors d’eau hors d’air peut s’effectuer autour de 150 000-170 000€, permettant de dégager rapidement une partie de l’investissement.

🎯 Un public cible spécifique et motivé

La vente d’un bien à ce stade attire une clientèle particulière :

Des bricoleurs avertis cherchant à personnaliser entièrement leur intérieur
Des professionnels du bâtiment à la recherche d’opportunités
Des investisseurs calculant précisément leur rentabilité
Des acheteurs disposant de compétences techniques dans leur entourage

Cette clientèle est généralement plus déterminée et sait exactement ce qu’elle recherche, ce qui facilite souvent la négociation.

⏱️ Une commercialisation potentiellement plus rapide

Dans certaines situations spécifiques, un bien hors d’eau hors d’air peut trouver preneur plus rapidement :

Dans les zones où la demande immobilière est forte
Lorsque le marché des constructions neuves est saturé
Quand le prix proposé est particulièrement attractif par rapport au marché local

Des bénéfices considérables pour l’acheteur

🛠️ Liberté de personnalisation totale

Pour l’acheteur, l’avantage principal réside dans la liberté d’aménagement :

Choix intégral des matériaux : de l’isolation aux revêtements de sols et murs
Distribution des espaces sur mesure : positionnement des cloisons selon ses besoins
Installation des équipements à sa convenance : plomberie, électricité, domotique
Sélection personnalisée des artisans : possibilité de travailler avec ses propres contacts

💲 Économies significatives potentielles

L’acquisition d’un bien hors d’eau hors d’air permet souvent de réaliser des économies importantes :

Économie moyenne de 20 à 40% par rapport à un bien achevé équivalent
Possibilité d’étaler les dépenses dans le temps selon ses capacités financières
Option de réaliser certains travaux soi-même (autoconstruction partielle)
Négociation directe avec les artisans ou fournisseurs de matériaux

💡 Astuce : Les économies réalisées peuvent être réinvesties dans des matériaux de meilleure qualité ou des équipements plus performants pour les parties que vous jugez prioritaires.

🧩 Adaptation du projet à son propre rythme

L’acheteur peut organiser les travaux selon sa propre temporalité :

Priorisation des espaces essentiels (cuisine, salle de bain, chambre principale)
Possibilité d’habiter une partie du logement tout en finalisant le reste
Étalement des travaux sur plusieurs années si nécessaire
Adaptation aux contraintes professionnelles et familiales

Les défis et inconvénients à considérer

📝 Complexité juridique et administrative pour le vendeur

Vendre un bien inachevé nécessite une attention particulière aux aspects juridiques :

Garanties légales spécifiques : le vendeur reste responsable du gros œuvre réalisé
Formalisation rigoureuse : nécessité d’établir précisément ce qui est inclus et ce qui reste à faire
Assurances adaptées : s’assurer que les polices d’assurance couvrent bien cette situation particulière
Transfert de permis : vérifier les conditions de transfert du permis de construire

⚠️ Difficultés potentielles pour le financement côté acheteur

L’acquisition d’un bien hors d’eau hors d’air peut compliquer le financement :

Réticence de certaines banques à financer un bien non habitable
Nécessité d’un apport personnel plus important dans la plupart des cas
Évaluation complexe de la valeur finale du bien par les organismes prêteurs
Déblocages de fonds par tranches nécessitant un suivi rigoureux

🔍 Un pool d’acheteurs plus restreint

Cette formule de vente limite naturellement le nombre d’acheteurs potentiels :

Exclusion des acquéreurs recherchant un bien prêt à habiter
Nécessité pour les acheteurs d’avoir des compétences techniques ou des contacts fiables
Difficulté à se projeter dans un espace non fini pour certains profils d’acheteurs

⚙️ Risques techniques et organisationnels pour l’acheteur

L’acheteur devra faire face à plusieurs défis :

Coordination des différents corps de métier (parfois complexe sans expérience)
Garanties limitées sur les travaux réalisés en seconde phase
Risque de malfaçons si les travaux ne sont pas correctement exécutés
Durée des travaux souvent sous-estimée (comptez généralement 6 à 18 mois selon l’ampleur)

📔 À retenir : La reprise d’un chantier existant peut présenter des surprises techniques imprévues qui n’apparaissent qu’une fois les travaux de second œuvre démarrés.

💼 Défis économiques pour les deux parties

La transaction présente des enjeux financiers spécifiques :

Évaluation délicate du juste prix : difficile de déterminer précisément la valeur d’un bien inachevé
Négociations parfois complexes sur ce qui est inclus ou non dans la vente
Estimation incertaine du budget restant pour finaliser le projet

Quand la vente hors d’eau hors d’air est-elle particulièrement adaptée ?

Cette formule convient particulièrement dans certaines situations :

🔄 Changement de situation personnelle du vendeur : mutation professionnelle, séparation, difficultés financières
🏗️ Auto-constructeurs ayant atteint leurs limites techniques mais souhaitant valoriser leur investissement
🧰 Acheteurs disposant de compétences techniques spécifiques ou d’un réseau d’artisans fiable
📊 Contexte immobilier favorable avec une demande forte et une offre limitée

Éléments essentiels pour réussir la transaction

Pour maximiser les chances de succès d’une vente hors d’eau hors d’air :

Transparence totale sur l’état du bâti et les travaux déjà réalisés
Description précise et exhaustive de ce qui reste à faire dans le compromis de vente
Documentation technique complète (plans, études, autorisations, etc.)
Garanties claires sur les parties déjà construites
Évaluation réaliste du coût des travaux restants pour l’acheteur

La vente d’une maison hors d’eau hors d’air représente une opportunité intéressante tant pour le vendeur que pour l’acheteur, à condition de bien comprendre les implications et d’organiser rigoureusement la transaction. Pour sécuriser ce type d’opération, l’accompagnement par des professionnels (juriste immobilier, expert bâtiment) est vivement recommandé, notamment pour la rédaction du compromis et la formalisation des garanties.

Formaliser la Vente : Contrat, Garanties et Obligations

Lorsque vous décidez de vendre ou d’acheter une maison hors d’eau hors d’air, la formalisation juridique de cette transaction est particulièrement cruciale. J’ai accompagné de nombreux clients dans ce type d’opération, et je peux vous assurer que cette étape nécessite une attention toute particulière pour sécuriser les deux parties.

Le contrat de vente adapté

La rédaction du compromis puis de l’acte de vente d’une maison hors d’eau hors d’air comporte des spécificités importantes qu’il ne faut pas négliger.

Éléments essentiels à intégrer au compromis

Pour éviter tout litige ultérieur, votre compromis de vente doit absolument comporter :

La définition précise de l’état du bien : Une description détaillée et technique des travaux déjà réalisés (fondations, murs, charpente, toiture, menuiseries extérieures)
Un état des lieux certifié : Document établi par un professionnel (architecte ou maître d’œuvre) attestant l’achèvement de la phase hors d’eau hors d’air
La liste exhaustive des travaux restant à réaliser : Détailler tous les éléments du second œuvre à finaliser (isolation, plomberie, électricité, chauffage, revêtements, etc.)
Le transfert du permis de construire : Modalités de transfert du permis de l’ancien propriétaire vers le nouveau
L’estimation chiffrée des travaux restants : Une évaluation réaliste du budget nécessaire à l’achèvement du projet

🔑 Point crucial : Contrairement à une vente classique, le compromis de vente d’une maison hors d’eau hors d’air doit impérativement établir avec une extrême précision ce qui a été réalisé et ce qui reste à faire. C’est la meilleure protection pour chacune des parties.

Conditions suspensives spécifiques

Pour protéger l’acheteur, certaines conditions suspensives sont particulièrement importantes :

Obtention d’un financement adapté : Prêt spécifique pour l’achat et la finalisation des travaux
Transfert effectif du permis de construire : La vente ne peut être finalisée sans cette démarche administrative
Vérification technique approfondie : Possibilité de faire examiner la construction par un expert avant la signature définitive
Obtention des garanties et assurances : Confirmation du transfert des garanties existantes et possibilité de souscrire les nouvelles

💡 Astuce d’expert : Je conseille toujours à mes clients acheteurs d’inclure une clause permettant la visite technique du bien avec leur propre artisan ou architecte avant la signature définitive, pour s’assurer que les travaux réalisés sont conformes aux descriptions.

Les garanties et assurances à transférer

L’un des aspects les plus complexes de la vente d’une maison hors d’eau hors d’air concerne les garanties et assurances.

La garantie décennale

La garantie décennale couvre le gros œuvre pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Dans le cadre d’une vente en cours de construction :

Transfert automatique : La garantie décennale est attachée à la propriété de l’immeuble et se transmet donc au nouveau propriétaire
Étendue de la couverture : Elle concerne tous les éléments déjà construits qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination
Documents à transmettre : Le vendeur doit obligatoirement fournir les attestations d’assurance décennale de toutes les entreprises intervenues sur le chantier

⚠️ Attention : Vérifiez attentivement que ces attestations d’assurance mentionnent spécifiquement l’activité couverte et la situation à jour du paiement des primes. C’est un point souvent négligé qui peut causer de sérieux problèmes par la suite.

L’assurance dommage-ouvrage

L’assurance dommage-ouvrage est une couverture obligatoire qui facilite la prise en charge des réparations en cas de sinistre sans attendre les décisions de responsabilité.

Obligation de souscription : La loi impose au maître d’ouvrage (initialement le vendeur) de souscrire cette assurance avant le début des travaux
Formule adaptée possible : Il existe une assurance dommage-ouvrage spécifique "hors d’eau hors d’air" qui ne couvre que les travaux de gros œuvre
Transfert à l’acheteur : Cette assurance suit le bien et est transférée au nouvel acquéreur

📋 Document essentiel : L’attestation d’assurance dommage-ouvrage doit impérativement figurer dans le dossier de vente, et son coût doit être clairement mentionné s’il reste à la charge de l’acheteur.

Les autres garanties importantes

Plusieurs autres garanties doivent être prises en considération :

Garantie de parfait achèvement (1 an) : Couvre les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit
Garantie biennale (2 ans) : Concerne les équipements dissociables du bâti
Garanties spécifiques du constructeur : Si la maison a été commencée par un constructeur dans le cadre d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)

Les obligations légales du vendeur

Le vendeur d’une maison hors d’eau hors d’air est soumis à plusieurs obligations spécifiques qui viennent s’ajouter à celles d’une vente classique.

Obligation d’information renforcée

Cette obligation est particulièrement importante pour une vente en cours de construction :

Transparence sur l’historique du chantier : Communiquer l’ensemble des informations concernant les travaux réalisés, les entreprises intervenues et les éventuelles difficultés rencontrées
Remise des plans et documents techniques : Fournir tous les plans d’exécution, études techniques et autorisations administratives
Information sur les contrats en cours : Détailler les contrats conclus avec les entreprises, les éventuels litiges en cours

Les diagnostics obligatoires

Même pour une maison inachevée, certains diagnostics restent obligatoires :

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Souvent réalisé sur la base des caractéristiques prévues dans le projet
État des risques et pollutions (ERP) : Informe sur l’exposition du terrain aux risques naturels, miniers ou technologiques
Diagnostic relatif à la présence d’amiante : Uniquement pour les permis de construire antérieurs à 1997

🛡️ Protection juridique : L’absence de ces diagnostics peut entraîner l’annulation de la vente ou une réduction du prix. Ne prenez jamais ce risque, même pour une construction en cours.

Obligations administratives spécifiques

Plusieurs démarches administratives sont nécessaires :

Transfert du permis de construire : Démarche à effectuer auprès de la mairie, nécessitant l’accord écrit du titulaire initial
Déclaration d’achèvement partiel des travaux : Document attestant de l’état d’avancement du chantier
Information sur les assurances souscrites : Clarifier les contrats d’assurance en cours et leurs modalités de transfert

Formaliser le paiement de manière sécurisée

La particularité d’une vente hors d’eau hors d’air concerne également les modalités de paiement qu’il convient d’encadrer soigneusement.

La séquestration des fonds

Pour protéger l’acheteur, le séquestre des fonds chez le notaire est particulièrement recommandé :

Versement échelonné : Possibilité de prévoir un versement en plusieurs fois, lié à la réalisation effective de certains travaux
Réserve de garantie : Conservation d’une partie du prix pour garantir la conformité des travaux réalisés
Déblocage conditionnel : Libération des fonds uniquement après vérification technique par un professionnel

La sécurisation par acte authentique

La signature devant notaire offre des garanties supplémentaires :

Vérification des documents : Le notaire s’assure que tous les documents obligatoires sont présents et conformes
Conservation des pièces importantes : Le notaire conserve les originaux des documents essentiels
Conseil juridique personnalisé : Le notaire peut adapter les clauses du contrat à la situation particulière de la vente

Les recours possibles après la vente

Il est essentiel que l’acheteur connaisse ses recours en cas de problème après l’acquisition.

En cas de vices cachés

Si des défauts non apparents au moment de la vente sont découverts :

Délai d’action : L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice
Options pour l’acheteur : Possibilité de demander l’annulation de la vente (action rédhibitoire) ou une réduction du prix (action estimatoire)
Charge de la preuve : L’acheteur doit prouver l’existence du vice, son caractère caché et son antériorité à la vente

En cas de non-conformité

Si les travaux réalisés ne correspondent pas aux descriptions contractuelles :

Mise en demeure préalable : Adresser une lettre recommandée au vendeur pour lui demander de remédier aux non-conformités
Action en exécution forcée : Demander au tribunal d’ordonner l’exécution des travaux conformément aux engagements
Action en réduction de prix : Obtenir une diminution du prix proportionnelle à la moins-value générée par la non-conformité

📢 À savoir : Dans tous les cas de litiges après vente, je recommande toujours de conserver précieusement le compromis de vente avec toutes ses annexes, ainsi que les éventuels échanges écrits concernant la description des travaux réalisés et à réaliser.

Exemples pratiques de clauses protectrices

Pour illustrer concrètement les points de vigilance, voici quelques exemples de clauses que j’insère systématiquement dans les compromis de vente de biens hors d’eau hors d’air :

Clause relative à l’état précis du bien

"Le VENDEUR déclare que le bien vendu est actuellement au stade hors d'eau hors d'air, tel que défini dans l'état descriptif annexé au présent compromis. Cet état descriptif, établi par [nom et qualité du professionnel], daté du [date], fait partie intégrante du présent contrat et engage la responsabilité du VENDEUR quant à l'exactitude des informations qui y figurent."

Clause relative aux garanties d’assurance

"Le VENDEUR s'engage à transférer à l'ACQUÉREUR le bénéfice de l'assurance dommage-ouvrage n°[numéro] souscrite le [date] auprès de [compagnie d'assurance], ainsi que le bénéfice de toutes les garanties décennales des entreprises intervenues sur le chantier dont la liste figure en annexe avec leurs attestations d'assurance respectives."

Clause de vérification technique

"L'ACQUÉREUR se réserve le droit de faire inspecter le bien par un professionnel de son choix (architecte, expert bâtiment) avant la signature de l'acte authentique. Si cette inspection révèle des écarts significatifs entre l'état réel du bien et l'état descriptif annexé, l'ACQUÉREUR pourra exiger la réalisation des travaux correctifs nécessaires ou une diminution du prix proportionnelle au coût estimé de ces travaux."

La vente d’une maison hors d’eau hors d’air nécessite une attention particulière aux aspects contractuels et juridiques. En respectant scrupuleusement les obligations légales et en formalisant avec précision tous les éléments de la transaction, vendeur et acheteur peuvent réaliser une transaction en toute sérénité.

N’oubliez jamais qu’une bonne préparation en amont et la transparence totale sont les clés d’une vente réussie dans ce contexte particulier. Un contrat bien rédigé, des garanties clairement définies et des obligations précisément établies permettront d’éviter bon nombre de désagréments et de litiges potentiels.

Au terme de ce guide, vous voilà mieux armé(e) pour envisager sereinement la vente ou l’achat d’une maison hors d’eau hors d’air. Gardez à l’esprit que chaque projet est unique, et que la clé du succès réside dans une information claire, une planification rigoureuse et une bonne dose de confiance. Alors, prêt(e) à donner vie à cette coquille vide et à la transformer en un foyer qui vous ressemble ?